Dois irmãos que doaram um total combinado de US$ 86.000 a um corretor de imóveis que mais tarde se declarou culpado de fraude e pediu falência, ganharam indenização na Suprema Corte da Colúmbia Britânica.
Avtar Singh Grewal e Jagdev Grewal forneceram os fundos para Johnson Castaneto Salanga em março de 2013, acreditando que estavam ajudando a financiar a compra de duas casas na cidade de Vancouver, de acordo com a decisão judicialque foi transmitido na quarta-feira.
Na época, Salanga era um corretor imobiliário licenciado que havia trabalhado com os irmãos em transações imobiliárias anteriores. Quando ele não lhes concedeu uma participação acionária nas duas propriedades nem devolveu seus fundos, os irmãos buscaram uma compensação pela perda junto ao Conselho Imobiliário da Colúmbia Britânica, que era o regulador imobiliário provincial na época.
O RECBC, que desde então foi dissolvido e substituído pela divisão imobiliária da Autoridade de Serviços Financeiros do BC, considerou o pedido de indemnização dos irmãos, mas determinou que a sua perda “não era compensável”, citando provas insuficientes de que os pagamentos a Salanga foram feitos “em conexão com serviços imobiliários”.
Em sua decisão, o juiz da Suprema Corte da Colúmbia Britânica, Warren B. Milman, discordou da conclusão do RECBC e decidiu que as perdas dos irmãos deveriam ser consideradas compensáveis pela Corporação do Fundo de Compensação Imobiliária do conselho.
Os Grewals já haviam vencido uma sentença à revelia contra Salanga, individualmente. A decisão de Milman indica que Salanga se confessou culpado de duas acusações de fraude em 2016, cumpriu pena de prisão e desde então pediu falência.
as propriedades
De acordo com a decisão de Milman, os irmãos Grewal forneceram vários relatos diferentes sobre o que aconteceu durante mais de uma década desde a sua perda.
Em algumas versões dos acontecimentos, Salanga estava tentando comprar uma casa na East 61st Avenue, em Vancouver e precisava de fundos extras para o depósito, prometendo ceder o contrato de compra e venda a Jagdev Grewal em troca de US$ 50 mil.
Em outras versões dos acontecimentos, Jagdev era o comprador pretendido desde o início e Salanga concordou em celebrar o contrato de compra e venda em seu nome e depois cedê-lo a ele.
Independentemente de quem fosse o comprador pretendido inicialmente, Jagdev forneceu um cheque de US$ 50 mil em nome de Salanga, e o nome de Salanga apareceu no contrato de compra e venda, de acordo com a decisão de Milman.
Na mesma época, Avtar Singh Grewal deu cheques de US$ 25.000 e US$ 11.000 a Salanga, supostamente para a compra de uma casa na East 53rd Avenue, em Vancouver, embora a decisão do tribunal indique que não havia contrato para essa compra como prova no caso.
O preço de compra presumido da casa na 61ª Avenida foi de US$ 728.000 e o preço de compra presumido da casa na 53ª Avenida foi de US$ 800.000, de acordo com a decisão.
Hoje, quase 12 anos depois, a BC Assessment avalia as duas propriedades em aproximadamente US$ 1,9 milhão cada, aumentos de 165 e 140 por cento, respectivamente.
A decisão Milman indica que os Grewals apresentaram o seu pedido pedindo ao tribunal que decidisse sobre a sua elegibilidade para receber compensação do RECFC em Novembro de 2024. Não explica porque se passou tanto tempo entre as transacções falhadas e os processos judiciais mais recentes.
Por que os pagamentos foram feitos?
Em apoio à sua posição de que os Grewals não deveriam ter direito a compensação, o RECFC argumentou primeiro que os irmãos não deveriam ter sido autorizados a levar o assunto ao Supremo Tribunal de BC por conta própria, porque não tinham primeiro aplicado uma revisão judicial de a decisão do RECBC de não indenizá-los.
Milman rejeitou este argumento, observando que a Lei provincial de Serviços Imobiliários não proíbe as pessoas de procurarem compensação através de um órgão regulador e dos tribunais simultaneamente.
“Se o legislador tivesse pretendido proibir processos paralelos nestas circunstâncias, poderia tê-lo feito”, diz a decisão. “Em vez disso, optou por permiti-los expressamente e estipular ainda que o resultado do processo judicial seria vinculativo para qualquer comitê de remuneração que considerasse o assunto”.
O RECFC argumentou ainda que os Grewals não deveriam ter direito a indemnização porque não tinham provado que os pagamentos à Salanga foram feitos “em relação a serviços imobiliários”, conforme exigido por lei.
Em vez disso, a empresa alegou que o pagamento de Jagdev era “na natureza de um investimento conjunto” e que os pagamentos da Avtar eram empréstimos. Ele citou as histórias de mudança dos irmãos sobre o que tinha acontecido e argumentou que faltavam provas que ligassem os pagamentos aos serviços imobiliários.
Embora Milman tenha concordado que os Grewals minaram a força da sua reivindicação ao fornecer “relatos inconsistentes” do que aconteceu, o juiz observou que as disposições de compensação da Lei de Serviços Imobiliários se destinam a proteger os consumidores contra roubo ou fraude, e devem ser interpretadas amplamente a favor dessa protecção.
“Embora os demandantes tenham, às vezes, fornecido relatos inconsistentes de eventos relevantes em suas entrevistas e depoimentos, e as mensagens de texto em evidência sejam enigmáticas e difíceis de decifrar, esses fatores também servem para destacar o fato de que os demandantes não o fazem. “Eles são empresários sofisticados ”, diz a decisão de Milman.
“É um facto comum que se tenham permitido ser vítimas de fraude. A falta de documentação adequada fez parte dos meios pelos quais o Sr. Salanga executou essa fraude. Outro recurso que ele parece ter explorado ao fazê-lo foi o seu estatuto como licenciado imobiliário.”
O juiz decidiu a favor dos Grewals e concedeu-lhes uma sentença declarando que a perda de US$ 86.000 é compensável nos termos da lei.
“No geral, estou convencido de que o Sr. Salanga prometeu aos demandantes, em troca de seus pagamentos, que eles receberiam o direito de comprar bens imóveis ou, pelo menos, alguma ‘outra forma de aquisição ou alienação de bens imóveis’, “, diz a decisão. conclui.
“Isso é suficiente para qualificar a sua perda como compensável para os fins (da Lei de Serviços Imobiliários), seja na sua forma atual ou tal como foi redigida na época.”
